金地可研案例金地杭州良渚地塊可研報告

請使用恰當的圖片覆蓋“灰板”金地商置杭州公司2017年12月3日1杭州良渚新城古墩路北商住地塊可研報告總目錄 a 土地分析區域價值住宅市場商業市場用地條件分析四至及周邊21.1地塊分析：用地紅線20%-25%的商業要相對集中設置于地塊東側。建筑限高：36-60米，并要求“東高西低”，不得出現整體西高東低趨勢。地塊東南角地下空間應與地鐵出入口相互連通。地塊內附設公共社會停車位不少于350個，靠近地鐵口入口設置。沿古墩路外立面采用公建化。古墩路玉鳥路杜文路白池路31.2地塊分析：地塊四至及周邊環境項目位于良渚新城古墩路北杜文路西商住地塊；東至杜文路、南至古墩路、西至白池路、北至玉鳥路地塊古墩路玉鳥路杜文路白池路4總目錄 a 土地分析b二、區域價值住宅市場商業市場城市區位角色區位規劃角色區位交通分析區域產業介紹周邊配套及規劃52.1

城市區位：城市東擴、旅游西進、沿江開發、跨江發展，杭州城市化進程顯著，城市東擴、旅游西進、沿江開發、跨江發展，各副城一體化的大杭州概念。通過軌道交通、快速交通路線的支持以及區域商業中心的逐漸形成，杭州進入大規模城市發展的

階段。本項目屬于良渚新城的組成部分。（1）城市發展方向：城市東擴，旅游西進，沿江開發，跨江發展，實施“南拓、北調、東擴、西優”的城市空間發展戰略，形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的格局。（2）城市布局形態：余杭年底開建三路一環快速路網

3年后臨平到城北15分鐘，余杭正準備建一條總長為30.85公里的臨平“三路一環”快速路網，要把城市快速路系統與國道、省道、高速公路連起來。三路一環”具體是秋石快速路余杭段、石大快速路余杭段、東湖快速路余杭段、臨平環線快速路，預計年底開工，3年后完工。本案62.1區位屬性：余杭進入“一心兩翼”的大杭州時代余杭、蕭山的劃入主城，不僅意味著蕭山余杭將加快發展速度更象征著余杭、蕭山、主城一體化發展的“一心兩翼”的大杭州時代1994年，杭州升格為副省級城市；1996年12月12日，杭州市新設立濱江區。屬縣則有蕭山、余杭、臨安、富陽；2001年3月12日，撤銷蕭山市和余杭市，同時設立蕭山區和余杭區，與杭州市原6個區一起構成一個新杭州，調整后的杭州新市區由原來的6個區增加到8個區；2014年12月13日，撤銷富陽市，設立杭州市富陽區；2017年8月10日，撤銷縣級臨安市，設立杭州市臨安區。截至2017年，杭州市總面積16596平方千米，其中市轄區8000平方千米，轄10個市轄區、2個縣，代管1個縣級市。富陽/2014年撤市設區蕭山/2001年撤市設區余杭/2001年撤市設區杭州城市區劃演變7臨安/2017年撤市設區2.2區位規劃功能：宜業、宜游、宜居的生態新城。以“良渚文化”為品牌，以文化創意產業為主導產業和發展方向，以田園城市和都市水鄉為

特色景觀，集文化創意、文化旅游、文化居住、商業商貿、產業研發于一體的，宜業、宜游、宜居的生態新城。規劃區整體形成

“一心三節點，雙軸兩片區”的規劃結構?！耙恍摹保涸诹间敬蟮琅c古墩路交匯處西側（良祥路站），結合水系綠地和地鐵站點形成新城公共核心；“三節點”：在疏港大道與古墩路交匯處東側結合地鐵站點（新良路站）形成的商業服務節點；在良渚大道與康良路交匯處西側圍繞休閑廣場形成的配套服務節點；在康良路與疏港路交匯處東側結合水景公園形成的配套服務節點?！半p軸”：沿良渚大道的南北向新城發展軸；沿新104國道形成的東西向交通拓展軸?！皟善瑓^”：老104國道東北區域規劃形成居住生活片區，老104國道西南區域規劃形成產業研發片區82.2夢棲小鎮：打造一座國際級的“設計奧斯卡”小鎮夢棲小鎮位于良渚新城界內，呈"有核無邊"的空間布局，核心區（創新設計區）面積約2.96平方公里，規劃東至網周路，南至古墩路，西至美麗洲路、風情大道，北至104國道、莫干山路。產業涵蓋：

未來三年，夢棲小鎮將;

集聚3000名創業人員，引進200個設計產業項目。到2017年，夢棲小鎮將完成56.5億元投資(其中2015年投資10億元，2016年投資20億元，2017年投資26.5

億元)，實現營業收入50億元，稅收5億元，旅游人數50萬人。包括工業設計、智能設計、商業設計等各類設計產業。致力于打造一座國際級的“設計奧斯卡”小鎮，成為設計創新先導區、設計創客朝圣地、設計經濟的新藍海。園區介紹：1、沿玉鳥路打造各類設計中心、設計產業園等設計產業集聚區2、環邱家塢打造設計創新研究院、國際設計學院、工業設計博物館等設計創客創意區3、沿毛家漾打造創客街區、居住休閑等設計人才生活區。92.2產業介紹：小米生態鏈、浙大創新產業園，提升板塊能級10良渚新城板塊，2017年1-9月，完成財政總收入17.21億元，經常性財政收入6.55億元，

分別完成年度任務的80.4%和79%；完成規模工業銷售產值65.9億元；完成高新技術產業產值28.7億元；完成固定資產投資45.7億元。小米生態鏈（谷倉學院）創新創業孵化基地：由雷軍創立的知名互聯網公司小米，把一個名為“小米生態鏈（谷倉學院）”的創新創業孵化基地落戶在了余杭良渚新城，總投資0.5億元。項目包括以下四個內容：小米谷倉商學院；小米谷倉加速器；小米谷倉孵化器；培育企業不少于200家，營收不少于100億，稅收不少于30億。致力于消費升級趨勢下智能硬件與生活消耗品創業的研究與培訓。浙大創新創業產業園項目規劃面積128畝左右，總投資18億元，建設以浙江大學教師校友創新創業項目為主體，以新材料、新技術、新商業產業集聚為特色的新型高科技產業園區。首批入駐了孵化器項目以及中國形象軟實力展呈傳播基地項目、電磁閥智能模塊及大數據智能信息平臺項目戰、第三代半導體材料應用產業基地等三個項目。2.2美院良渚校區：創新設計教育、研發和產業孵化新型校區。 中國美術學院良渚校區建設獲批

，吸引大量美術及高層次人才導入板塊內。美院良渚校區位于在建的地鐵2號線終點站良渚站附近，在古墩路南側，占地約483畝，總建筑面積20萬平方米以上，預計2020年啟用。美院良渚校區將以“三院三基地+X”的建設構架，打造創新設計教育、研發和產業孵化新型校區。三院，是創新設計學院、繼續教育學院、創新設計研究院；三基地，是全國美術與設計高層次人才培訓基地、藝科融合實驗基地、創新孵化基地；“X”，是在“三院三基地”的基礎上，加上必要的平臺建設以提升學科高度和國際化水平112.2良渚文化藝術走廊：創造優質的旅游資源，提供創業平臺良渚文化藝術走廊是良渚遺址周邊區域發展條件最成熟、文化特色最突出、環境條件最優越的

產業發展腹地。3.85平方公里的范圍，包括大雄山、良渚港，長命村和小山橋村兩個歷史村落，良渚博物館、良渚申遺展示館、夢棲小鎮、工業設計中心等重要城市資源。2017年4月，余杭區對外發布了《杭州市余杭區良渚文化藝術走廊控制性詳細規劃》122.3區位分析：八縱八橫”路網為良渚的與外區的通達能力更強往東與運河路對接，可與練杭高速、秋石高架互通。八縱：勾陽路、潘塘路、網周路、疏港路、立新路、良渚大道、杜文路、良祥路、康良路。八橫：老104國道、良平路、康良路、新104國道、玉鳥路、古墩路、新甫路、東西大道主干道：104國道：距杭州繞城高速互通2.6公里，往東連接莫干山路，可直達主城市中心；古墩路：往東連接三墩、申花板塊和西湖區；東西大道（良渚段）：往北直達余杭仁和、塘棲板塊，往南與未來科技城板塊無縫對接；梳港公路：132.3區位分析：2號線良渚站僅200米，便捷可控的交通時間2號線：目前在建，預計2019年底前通車，在良渚新城共設置了5個站點；本案臨良渚站；4號線沿好運路和金昌路走向。10號線是規劃線路，10號線沿杭行路走向在建的地鐵2號線良渚站距本案僅200米；乘坐2號線經過3站約10分鐘，到勾莊站可以換乘4號線乘坐4號線可以到杭州東站；良渚軌交規劃2

號線10號線4

號線地塊位置142.5.區域規劃：周邊教育資源豐富，醫療設施完善，商業成熟教育：1公里內有良渚一中、良渚一小。醫療：距遷建良渚醫院800

㎡，距離浙醫醫院良渚門診部1.4公里。商業：周邊便利超市環伺，距離永旺夢樂城1.7公里。15區域總結余杭——大杭州進入“一心兩翼”時代良渚新城——杭州城北副中心交通——八橫八縱主干道路網結構，三軌交環繞，地面交通發達新產業園帶動板塊發展進入快車道配套——教育資源豐富、醫療設施完善、中青文化廣場、永旺夢樂城等城市級配套未來發展——國際化、產城人文融合產業——夢棲小鎮、中國美院良渚校區、 良渚新城、高品質杭州城北副中心良渚文化藝術走廊、小米生態鏈、浙大創16項目區域基礎：余杭、大杭州西翼、城市副中心以“良渚文化”為品牌，以文化創意產業為主導，以田園城市和都市水鄉為特色景觀，打造成宜業、宜游、宜居的生態新城?？偰夸?a 土地分析b 區域價值c 住宅市場d 商業市場全市住宅市場區域住宅市場板塊住宅市場競爭項目分析3.5住宅整體定位173.1全市市場：市場供不應求18近兩年杭州房地產市場快速發展，年去化量達到1200萬方以上，2017年存銷比低至0.26；2017年，杭州調控政策持續收緊，但需求旺盛，市場仍然供不應求，價格大幅上漲，17年供需比僅0.7，均價接近23000。全市

2010-2017.11年份商品住宅商品住宅供需比商品住宅成交土地土地-住宅商品住宅已取證未售存量存銷比供給量（1）成交量（2）(1)/(2)成交均價計容建面(3)20106295491.1417,605355630063230.5920116753272.0616,263328129536842.0920128617601.1314,545222214617611.00201310927901.3816,546336025709991.26201411178391.3315,5202272143311891.422015108212110.8916,054144223210600.882016104017950.5816,95020642706060.342017.1-1184111990.722,82721529533130.26匯總733874710.9817039均值(15-17.11)98814010.721861019,2682013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月3,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000+50%28,912杭州住宅市場自17年3月起均價快速上漲，目前已超過28900+元/㎡，漲幅達50%；截至目前存量小存銷僅3.7個月。杭州市住宅月度走（13.01-17.11）3.1全市市場：住宅價格穩步上漲，庫存持續走低供面(m2) 成交面(m2) 成交均價(元/m2)杭州住宅存量及去化周期走2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月14,000,00050.012,000,00045.040.010,000,00035.08,000,0003.730.025.06,000,00020.04,000,00015.02,000,00010.05.000.0存量面(㎡)去化周期19近五年內，杭州住宅結構發生了明顯結構性改變，剛需需求不斷下降，改善性需求不斷上升，100-140㎡戶型需求占比呈現明顯的逐年上升趨勢，主力總價段在80-200萬左右杭州全市面積段供求比分析面積段2013年2014年2015年2016年2017年90以下1.271.720.850.420.7390-1001.251.400.700.390.83100-1201.191.860.730.670.87120-1401.371.870.970.830.78140-1600.531.370.890.990.70160-1801.261.510.870.700.98180以上1.920.830.750.360.653.1全市市場：改善需求上升，需求結構逆轉2013-2017年杭州面積成交結構2013-2017年杭州總價段成交結構100%80%60%6%5%16%5%5%6% 6% 5%4% 4% 3%16% 16% 16%7% 10% 10%3% 4% 3%5%3%18%11%3%100%80%60%6%10%26%6% 7% 8%9% 8% 9%23% 23% 20%11%9%40%49%40%52% 47%31%40%25%24% 22% 22%22%20%5%5%20%18%0%5%8%5% 4% 18%8% 10%23%0%2013年2014年 2015年 2016年2017年2013年2014年 2015年 2016年2017年80以下 80-120 120-180 180-22060以下

60-8080-90

90-100

100-120

120-145

145-180180以上220-280 280-320 320-500 500以上20供應：2017年1-11月余杭區供應257.9萬方，同比減少28.3%；成交：2017年1-11月余杭區成交398.1萬方，同比減少35.7%；均價：2017年1-11月余杭區成交均價18493元/㎡，同比增長47.2%；存量：截至目前余杭區住宅存量347.5萬方，去化周期僅3.3個月，存量不足。市場需求旺盛，庫存不足，具備住宅入市機會點。供求關系存量3.2余杭市場：需求旺盛庫存不足余杭區住宅年度成交走4,000,0003,000,0002,000,0001,000,00007,000,0006,000,0005,000,00020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002013年2014年2015年2016年2017年供面(m2)4,424,1425,009,3613,611,5423,610,1542,579,335

成交面(m2)3,044,0013,422,2764,307,0146,192,4273,981,066成交均價(元/m2)11,28010,51710,39712,55618,49221,078余杭區住宅成交月度走年2016

1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月1,000,000900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000005,00010,00015,000供面(m2)成交面(m2)成交均價(元/m2)余杭區住宅存量及去化周期走2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月8,000,00020,00010,000,00025,00012,000,0006,000,0003.364,000,00042,000,00020081012存量去化周期21良渚板塊：杭州西北郊，千年古鎮、“良渚組團”，宜居生態新城，目前均價21000+。三墩板塊：位于杭州西北，歷史文化悠久，目前均價在26000+；閑林板塊：位于杭州市余杭區西南，余杭區工業強鎮，千年文化古鎮，目前處于價格洼地；未來科技城板塊：杭州“城西副中心”，規劃、配套不斷升級，發展潛力巨大，目前均價在27000+；3.2余杭格局：板塊格局余杭良渚板塊21185元/平221461114419142761636821815良渚板住宅年度成交走500000400000300000200000100000060000070000005000100001500020000250002013年2014年2015年2016年2017年供面275800313282570878498453364962成交面278487272456353797592355631926成交均價1461114419142761636821815良渚板住宅月度成交走072016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年01月2017年02月2017年03月2017年04月2017年05月2017年06月2017年

月2017年08月2017年09月2017年10月2017年11月1600001400001200001000008000060000400002000000500010000150002000025000供面成交面成交均價供應：2017年1-11月良渚板塊供應36.4萬方，2016年供應49.8萬方。成交：2017年1-11月良渚板塊成交63.1萬方，同比上漲12.47%；均價：2017年1-10月良渚板塊成交均價21815元/㎡，同比增長35.58%；存量：截至目前板塊住宅存量25.7萬方，去化周期5個月，存量不足。近兩年供需平衡，整體去化周期縮短，具備市場入市機會點。供求關系存量233.3良渚板塊市場：供應平衡 去化周期縮短近五年內，良渚板塊住宅結構發生了明顯結構性改變，剛需需求不斷下降，改善性需求不斷上升，100-140㎡戶型需求占比呈現明顯的逐年上升趨勢，主力總價段在80-200萬左右良渚板塊面積段供求比分析面積段2013年2014年2015年2016年2017年90以下1.271.720.850.420.7390-1001.251.400.700.390.83100-1201.191.860.730.670.87120-1401.371.870.970.830.78140-1600.531.370.890.990.70160-1801.261.510.870.700.98180以上1.920.830.750.360.653.1良渚板塊市場：改善需求上升，需求結構逆轉23%5%18%49%52%47%40%31%5%10%4%10%3%11%3%3%16%3%18%6%5%16%5%5%6%4%16%7%3%6%4%16%5%5%5%8%2013年5%8%2014年4%10%2015年2017年0%20%40%60%100%80%2013-2017年良渚板塊面積成交結構60以下

60-80

80-90

90-100

100-1202016年120-145

145-180180以上25%24%22%22%18%26%23%23%20%22%6%10%6%9%7%8%8%9%11%9%2013年2017年0%20%40%60%100%80%2013-2017年良渚板塊總價段成交結構2014年 2015年 2016年80以下 80-120 120-180 180-220220-280 280-320 320-500 500以上243.3區域住宅市場：潛在供應量分析 25板塊銷售狀態項目名稱可售體量（萬方）已售體量（萬方）總存量（萬方）首開時間近一年去化面積（萬方）月均去化速度（萬方）近一個月均（

元/平）產品類型裝修主力戶型樓盤動態良渚在售和昌府8.571.52017.370.780.94高層毛坯89、113、12612#10月底開盤，房源105套，戶型有89、113方，均價19000-20000元/平。昆侖華府19.112.26.92015.38.30.590.05高層毛坯89、106、118據悉房源已售罄。后續還有3幢待加推。融信。瀾天15.96.39.62016.121.460.240.25高層毛坯89、10915#近期將開盤，均價21000元/平米，戶型89方和105方，加推時間待定。萬科未來城二期2518.846.162015.86.650.510.51高層精裝88-117剩余16、34、36號小高層待售，目前暫無房源在售待售聯發良渚項目11.4011.4////////萬科良渚項目13.3013.3////////北大資源頤和江南15.8015.8////////夢棲祥云6.806.8////////聯發良渚項目3.903.9////////合計124.144.3479.7628.182.72總存量去化周期：29.3/住宅市場小結：26杭州隨著城市擴容，利好不斷，樓市需求旺盛，均價持續上漲，存量告急，目前去化周期僅3.7個月；杭州住宅結構發生了明顯結構性改變，剛需需求下降，改善性需求不斷上升，100-140㎡戶型需求占比呈現明顯的逐年上升趨勢，主力總價段在80-200萬左右；良渚板塊近兩年價值不斷提升，目前板塊住宅存量25.7萬方，去化周期5個月，存量不足。良渚板塊目前在售項目4個，待售項目5個，未來潛在存量約79.96萬方。3.4區域住宅市場：競爭市場 27項目占地面積(㎡)容積率總建筑面積(㎡)主力戶型(㎡)近期價格(元/㎡)首開時間持銷期去化速度和昌府384842.212465989㎡

,113㎡,126㎡193002017.360套/月昆侖華府843002.528100089㎡，106㎡，118㎡165352015.556套/月融信.瀾天635602.524879189㎡，109㎡185782016.1245套/月萬科未來城二期998142.535000083㎡，90㎡，115㎡229592015.858套/月本案競品定位為萬科未來城、融信.瀾天、昆侖華府、和昌府項目；周邊競品高層售價17500-23000元/㎡水平。3.4競品分析：競品分布融信瀾天成交樓面價：5103元/㎡銷售價格：21636元/㎡萬科未來城二期成交樓面價：銷售價格：20000-23000元/㎡和昌府成交樓面價：7559元/㎡銷售價格：19000元/㎡昆侖華府成交樓面價：4350元/㎡銷售價格：17522元/㎡本28案項目銷售狀態主力產品類型主力面積（平）銷售價格萬科未來城二期在售高層，

小高層，聯排80-13020000-23000融信.瀾天在售高層，聯排80-11021636昆侖華府在售高層80-12017522和昌府在售高層80-10019000競品│萬科未來城二期項目概況萬科未來城二期，位于地鐵2號線白洋站，北連104國道，南接古墩路，三橫兩縱的交通，大型的商業綜合體，同時有中青廣場，一個文化藝術綜合體。高層在售均價約20000-23000元/㎡。物業類型高層，小高層，聯排開盤時間2015年8月29日交付時間2018年12月占地面積99814㎡總建筑面積350000㎡容積率2.5綠化率30%地址古墩路與疏港路交叉口向北300米總戶數2364車位2528（1:1.07）建筑風格現代外立面-物業服務3.20/元/平米/月裝修情況精裝主力戶型83㎡、90㎡、100㎡、115㎡、130㎡物業管理公司萬科物業開發商萬科成交樓面價4848元/㎡目前在售均價20000-23000元/㎡3.4競品分析：萬科未來城二期29萬科未來城二期的產品結構中，由11棟高層、10棟小高層組成。該項目定位為改善型產品，主力戶型為83㎡、90㎡、100㎡，115㎡及130㎡。29#3.4競品分析：萬科未來城二期（項目規劃）32#30#33#35#31#22#20#18#21#23#24#38#39#15#37#3034

3.4競品銷售情況：開盤情況、量價走勢 項目北連104國道，南接古墩路，三橫兩縱的交通要道，東南為永旺商業綜合體。地上總建面約25萬方，推出產品類型有排屋、小高層、高層共32棟供銷分析：開盤戶型：項目目前推出產品以高層為主，產品戶型80-100㎡的房源供應套數達1374套。量價：2017年以后，項目產品月度均價在2萬-2.3萬元/㎡左右。去化：項目推出房源售罄，待加推。注：數據截止日期2017年4月30日83m2得房率85%90m2，4F2W得房率85%100m2得房率85%3.4競品分析：萬科未來城二期（主力戶型）130m232得房率85%

3.4銷售型競品客戶情況 14%0%余杭區 拱墅 西湖區 下城區 上城區 外省市 其他區50% 45%40%30%20%10%9%改善剛婚房/

需給子女買房養老投資其他0%50%40%30%20%10%26%16%上班族、白領中高層管理者個體經營主企事業單位其他5%0%35%30%25%20%15%10%2017年萬科中未央公來城客戶職業從萬科未來城二期客戶看，余杭區區占據絕對主力，其次為拱墅，西湖及其他區域占比較少；從客戶需求來看，以改善、投資、以及父母為子女買房為主；從客戶屬性來看，以來自政府公務、科技、金融等行業的企業白領、企事業單位、私營業主等為主；2017年萬科未來城客戶區域來源39%

2017年萬科未來城客戶置業需求18%339%5%0%政府公務貿易交易

商品零

金融銀行事業單位

IT科技 其他售35%30%25%20%15%10%2017年萬科未來城客戶行業來源3.4競品基本指標：融信.瀾天 競品│融信

瀾天項目概況融信瀾天由5棟高層，5棟多層，12棟聯排組成自帶約5000㎡社區幼兒園，周邊二批有永旺夢樂城等大型綜合體。高層銷售均價在18578元/㎡，聯排銷售均價在31600元/㎡

。融信天月度成交量價走月102016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年42017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年

月02040608010012014016018020005000100001500020000250003000035000成交套墅成成交均

墅成34物業類型高層，聯排開盤時間2016年10月1日交付時間2019年12月31日占地面積63560㎡總建筑面積178720㎡容積率2.5綠化率30%地址古墩路與立新路交叉口向北300米總戶數1605戶車位1761（1:1.09）數 建筑風格現代交套數外立面價-交均價物業服務2.75/元/平米/月裝修情況毛坯主力戶型89㎡、109㎡、138㎡、150㎡物業管理公司融信物業管理有限公司開發商杭州愷澤房地產開發有限公司成交樓面價5103元/㎡目前在售均價高層18578元/㎡，聯排31600元/㎡

3.4競品銷售情況：開盤情況、量價走勢 融信天月度成交量價走2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月20018016014012010080604020005000100001500020000250003000035000成交套數墅成交套數成交均價墅成交均價35面積段上市套數上市面積成交套數成交面積成交均價去化率90以下385332793853327918300100%90-1209610421961042119065100%120-180136186191361861929039100%供銷分析：開盤戶型：項目目前推出產品以高層為主，產品戶型83-109㎡的房源供應套數達540套，聯排產品戶型138-150㎡的房源供應110套。量價：2017年以后，項目產品月度均價在21636萬元/㎡左右。去化：項目推出房源售罄，待加推。

3.4競品戶型圖 優點：入戶玄關，南北通透，戶型方正，并且有可改造空間缺點：兩個衛生間的位置相鄰，設計較為不合理3689㎡

3室2廳2衛109㎡

4室2廳2

衛優點：戶型方正，飄窗設計，入戶玄關缺點：整體布局較為緊湊，尺度感及空間感較差

3.4銷售型競品客戶情況 68%12%余杭區 西湖區 上城區 下城區 拱墅區其他0%80%60%40%20%首改剛婚房/

需給子女買房養老投資其他0%50%40%30%20%10%31%9%上班族、白領中高層管理者個體經營主企事業單位其他5%0%35%30%25%20%15%10%2017年融中信央·瀾公天客戶職業從融信·瀾天客戶看，余杭區良渚板塊占據絕對主力，其次未來科技城板塊為，西湖及其他區域占比較少；從客戶需求來看，以剛需婚房、首改，以及父母為子女買房為主；從客戶屬性來看，以來自貿易、零售、科技等行業的企業白領、企事業單位、私營業主等為主；2017年融信·瀾天客戶區域來源39%

2017年融信·瀾天客戶置業需求31%14%3725%貿易交易

商品零售

金融銀行

事業單位IT科技其他5%0%35%30%25%20%15%10%2017年融信·瀾天客戶行業來源3.4競品基本指標：昆侖華府 競品│昆侖華府項目概況昆侖華府，緊鄰永旺夢樂城，奧特萊斯，平高浙大創業城，中青文化廣場。主力戶型為80-120㎡。高層在售均價約16535元/㎡。物業類型小高層開盤時間2015年5月9日交付時間2017年12月31日占地面積84300㎡總建筑面積281000㎡容積率2.5綠化率30%地址良渚東西大道和104國道交叉口總戶數1887車位1887（1:1）建筑風格現代外立面新古典物業服務1.68/元/平米/月裝修情況毛坯主力戶型83㎡、90㎡、100㎡、115㎡、130㎡物業管理公司昆侖物業有限公司開發商杭州寶侖房地產開發有限公司成交樓面價4350元/㎡目前在售均價16535元/㎡昆府月度成交量價走2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月0501001502002503000500010000150002000025000成交套數成交均價383.4競品基本指標：昆侖華府 39

3.4競品銷售情況：開盤情況、量價走勢 昆府月度成交量價走2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月0501001502002503000500010000150002000025000成交套數成交均價40面積段上市套數上市面積成交套數成交面積成交均價去化率90以下10259115910259115913164100%90-120265301582653015815845100%供銷分析：開盤戶型：項目目前推出產品以高層為主，產品戶型83-118㎡的房源供應套數達778套。量價：2017年以后，項目產品月度均價在17522萬元/㎡左右。去化：項目推出房源售罄，待加推。

3.4競品戶型圖 優點：南北通透，飄窗設計缺點：臥室相連，私密性可能較差4189㎡

3室2廳2衛89㎡

3室2廳2衛優點：戶型方正，飄窗設計，動靜分離缺點：臥室相連，私密性可能較差

3.4銷售型競品客戶情況 76%14%余杭區上城區拱墅區其他0%80%60%40%20%49%35%婚房/剛需

給子女買房 養老投資其他0%60%50%40%30%20%10%31%9%上班族、白領中高層管理者個體經營主企事業單位其他5%0%35%30%25%20%15%10%2017年昆中侖央華公府客戶職業從昆侖華府客戶看，余杭區占據絕對主力，其次為上城、拱墅區及其他區域占比較少；從客戶需求來看，以剛需婚房、養老以及父母為子女買房為主；從客戶屬性來看，以來零售、科技等行業的企業白領、企事業單位、私營業主等為主；2017年昆侖華府客戶區域來源 2017年昆侖華府客戶置業需求35%4219%商品零售金融銀行事業單位IT科技其他5%0%40%35%30%25%20%15%10%2017年昆侖華府客戶行業來源3.4競品基本指標：和昌府 競品│和昌府項目概況和昌府，緊鄰永旺夢樂城，奧特萊斯，平高浙大創業城，中青文化廣場。主力戶型為80-120㎡。高層在售均價約19068元/㎡。物業類型小高層開盤時間2017年3月17日交付時間2019年12月31日占地面積84665㎡總建筑面積38484㎡容積率2.2綠化率30%地址疏港公路與良業路交匯處總戶數856車位856（1:1）建筑風格現代外立面真實漆物業服務1.68/元/平米/月裝修情況毛坯主力戶型83㎡、90㎡、110㎡、128㎡物業管理公司新和昌物業有限公司開發商杭州和昌置業發展有限公司;成交樓面價5455元/㎡目前在售均價19068元/㎡433.4競品基本指標：和昌府 44項目新104國道與疏港路交匯處，永旺夢樂城北面約700米處。項目地上總建面8.5萬方，由10幢18層高層,、1幢16層的產品組成，規劃戶型建筑面積89-126平米，均一梯一戶供銷分析：項目目前產品戶型80-100㎡的房源，供應套數達474套。量價：項目自開盤以來，產品月度均價在1.9萬元/㎡左右。

去化：項目推出房源已售罄，待加推。45

3.4競品銷售情況：開盤情況、量價走勢

3.4競品戶型圖 89㎡

3室2廳2衛113㎡

4室2廳2

衛126㎡

4室2廳2衛優點：南北通透，動線分明，功能性強缺點：主次臥相鄰，私密性差46優點：南北通透，動線分明，

?優點：功能性較強，戶型較為方正缺點：采光可能較差功能性強缺點：主次臥相鄰，私密性差，?次臥距離電梯井較近，噪音較大63%14%余杭區 西湖區 拱墅區 上城區 下城區其他0%80%60%40%20%33%26%首改剛婚房/

需給子女買房養老投資其他5%0%35%30%25%20%15%10%31%9%上班族、白領中高層管理者個體經營主企事業單位其他5%0%35%30%25%20%15%10%2017年和中昌央公府客戶職業從和昌府客戶看，余杭區占據絕對主力，其次為西湖，拱墅及其他區域占比較少；從客戶需求來看，以剛需婚房、首改，以及父母為子女買房為主；從客戶屬性來看，以來事業單位、零售、科技等行業的企業白領、企事業單位、私營業主等為主；2017年和昌府客戶區域來源2017年和昌府客戶置業需求24%4715%政府機關

商品零售

金融銀行

事業單位IT科技其他5%0%35%30%25%20%15%10%2017年和昌府客戶行業來源

3.4銷售型競品客戶情況 余杭區良渚板塊主力在售項目較多，以融信.瀾天，萬科未來城二期為主輔以其他尾盤項目，目前板塊銷售均價為21815元/㎡左右，。價格以80--90㎡2房及90-110㎡3房剛需類的產品為主，輔以120-130㎡首改產品；低密度產品少，產品良渚板塊競品項目主力銷售階段，高層月去化速度在55套/月。流量剛需首改客戶占主導，主力客戶余杭區的客戶為主，良渚、勾莊、崇賢板塊占比70%以上，輔以未來科技城板塊，占比約20%，少量市區投資客戶，占10%?？驮?8競品小結3.5客戶定位：客戶地圖板塊屬于良渚新城東部板塊，主要以首次置業及首改置業的自住客戶為主；由于對區位的依賴及認可，主力客戶為良渚本地客戶，外區客戶多為改善型客戶及投資客戶為主。本案良渚本地≥65%在本地客戶中，良渚新城客戶為主要客戶，占比約為65%因供應少、價格過高，擠壓外溢的客戶占比10%。城西未來城板塊價格擠壓外溢（且距工作地點近）的客戶占比25%。市區客戶≤10%附近板塊客戶≤25%495.1

客戶定位

：客戶結構50客戶分類區域特征職業特點置業目的總價承受力意向產品

(類型\面積)核心客戶占比：65%良渚新城的本地客戶為主，本地動遷，私營企業主，企業員工剛需為主，改善為輔子女教育；青年結婚；改善自住200萬以下90-120㎡重要客戶占比：25%客戶主要城西未來城板塊企業白領及員工等改善為主，投資為輔投資置業；改善自住400萬以下90-120㎡游離客戶占比：10%主要市區及外區投資客戶為主。企業白領；退休投資置業200萬以下120㎡以下未來客戶以區域客戶為主：良渚新城客戶占65%，城西未來城板塊客戶占25%，市區投資客戶為10%。資源等級+類似土地獲取難度合理周轉，兼顧利潤II利潤優先IIV周轉優先III合理利潤，兼顧周轉未來的溢價能力+競爭環境寬松程度高高低3.5

運營角色合理周轉，兼顧利潤：政府對土地市場加強監管，且對預售證實施限價政策，宗地未來在確保剛需類產品快速去化的同時，實現高品質住宅改善型產品溢價。51市場競爭地塊屬于良渚新城范圍，距離南面2號良渚站0.2km。毗鄰104國道：距杭州繞城高速互通2.6公里，往東連接莫干山路，可直達主城市中心主要為區域性競爭，板塊內競品萬科未來城二期、融信.瀾天，昆侖華府、和昌府，板塊所在區域未來競爭壓力大土地條件總體定位：以低總價舒適型剛需產品為主，輔以首改戶型產品客戶選擇以區域客戶為主。良渚新城客戶占比65%，城西未來城板塊，客戶占比25%，市區及其他客戶占比10%主要來自余杭區，良渚、崇賢、勾莊。剛需首置客戶70%，投資占比10%，改善客戶占比20%運營角色保持合理周轉的前提下，兼顧利潤3.5

項目定位：項目定位525.3

項目定位

：產品系列選擇客戶消費價值觀客戶購房承受能力住宅綜合物業首置首置首改再改多改格林未來褐石名仕風華天境世家社區商業傳統務實現代活力傳統浪漫傳統尊貴（奮斗）現代文化逍遙智富人群傳統逍遙五檔人群一線城市為主一二三線城市社區型商業中心四檔人群一二三線城市一二三線城市本項目適用三檔人群一二線城市一二三線城市一二線城市一二線城市二檔人群53產品線方向定位：風華系3.5產品定位：物業產品配比54根據市場情況、客戶特征，對戶型進行如下配比建議地塊物業類型面積戶型面積占比余政儲出高層90㎡三房40%【2017】43110-115㎡三房50%號（住宅地塊）140㎡四房10%底商不超過10000㎡（一層底商小區出入口，

道路條件及東側商業街區，在地塊南、北、西方向設置）合計100%3.5.產品策劃

：產品價值樹(內部對標)及格線標準線標桿線立面景觀與外 室內公共部空間 空間戶型精裝修設備與智能化技術材料檔次商業及配 會所與活套 動場所服務工藝與質量首改類項目，設計創造價值，景觀園林性價比較高的提升產品品質的手段。價格敏感度高，戶型要做到標桿。同類競爭，差異化；周邊基本生活配套不足，基本生活配套上下功夫。產品價值553.5產品策劃

：戶型戶型：2+1室2廳1衛面積：92㎡點評：戶型狹長不方正，一房朝北，只帶一間衛生間。萬科未來城戶型：2+1室2廳2衛面積：90㎡點評：戶型方正，三開間朝南，入戶無玄關設計。全面積贈送半面積贈送本案戶型90㎡戶型2+1房，與萬科未來城90㎡戶型相比，戶型更為方正，南北通透，做到兩房朝南。金地中心風華項目563.5

產品策劃

：戶型戶型：2+1室2廳1衛面積：89㎡點評：入戶玄關，南北通透，戶型方正，并且有可改造空間融信.瀾天金地中心風華項目戶型：2+1室2廳2衛面積：90㎡點評：戶型方正，三開間朝南，入戶無玄關設計。全面積贈送半面積贈送本案戶型90㎡戶型2+1房，與融信.瀾天89㎡戶型相比，戶型類似，南北通透，做到兩房朝南。573.5

產品策劃

：戶型58本項目戶型價值點小結（戶型策略）：戶型：（1）低于90㎡的戶型，可以滿足市區投資型需求及本區域預算低的剛需；（2）主力戶型110㎡及125㎡的戶型分別滿足剛需和剛改的不同需求；在同等面積段做出+1的功能配置，戶型方正；（3）140

㎡戶型瞄準主力改善面積段，差異化競爭提升溢價能力總價：在考慮總價承受力的基礎上控制面積段，（1）投資型產品總價控制在300萬以內；（2）剛需類及剛改類需求控制在300-400萬；（3）改善類需求控制在500萬以內。贈送率：高層贈送陽臺和飄窗，附送面積較少，但戶型較為方正，且可利用率高；3.5

售價及速度分析—住宅價格59本案高層定價_維度1：新房比較法：以良渚板塊2017年以來上量銷售的高層類項目為參考，通過市場比較法得出高層毛坯靜態售價22354元/㎡。參照項目萬科未來城融信.瀾天昆侖華府和昌府本項目評分指標參考分值評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X5)評分(X5)區位40%片區形象0-151313131213與片區中心區或市中心的距離0-151313131013道路/交通狀況0-1098889周邊自然環境0-151111111011周邊人文環境0-1088886周邊配套0-201818161515片區提升空間0-151313111213總評分8584807580各項目毛坯售價（元）P1(a)23240P2(a)19074P3(a)20694P4(a)19688參照權重（%）Y140%Y230%Y320%Y410%加權后價格（元）P1(b)9296P2(b)5772P3(b)4138P4(b)1968本項目加權平均價格P加權21174

3.5

售價及速度分析—住宅價格——高層：市場比較法 60以良渚板塊的高層類項目為參考，通過市場比較法得出本項目產品最終毛坯售價為22354元/㎡參照項目萬科未來城二期融信.瀾天昆侖華府和昌府本項目評分指標參考分值評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X4)評分(X5)產品60%規劃設計總體規劃0-1098868社區規模0-1086788園林環境0-151412101013建筑外觀0-151313111213戶型設計0-151311121014社區配套社區商業0-534340會所0-534330品牌與物業開發品牌0-151515141315物業管理0-10988810總評分8781767481各項目毛坯售價（元）P1(a)23240P2(a)19074P3(a)20694P4(a)19688參照權重（%）Y140%Y230%Y220%Y410%加權后價格（元）P1(b)9296P2(b)5772P3(b)4138P4(b)1968本項目加權平均價格P加權21174本項目產品價格P產品23143本項目最終毛坯售價=區位價格*40%+產品價格*60%22354

3.5

售價及速度分析—住宅價格 本案高層定價_維度2：土地成交價推導：以良渚板塊近一年以來成交的土地樓板價為參考，預計未來上市的售價均在30000元/㎡以上。序號項目案名行政區容積率建筑面積(萬㎡)地用途樓面地價(元/㎡)競

得單

位預計上市時間保本售價（元/㎡）現時點售價（元/㎡）售價-

成本價（元/㎡）1聯發良渚項目余杭區1.211.3住宅用地20542聯發2019-8-28245423000054582萬科項目余杭區2.513.3住宅用地14603萬科2019-8-021752330000124773融信良渚項目余杭區1.63.9住宅用地16721融信2019-1-1920065 上價市30000格99354中糧良渚項目余杭區1.66.7住宅用地16778中糧2019-1-19201333000098675夢棲祥云余杭區1.84.3住宅用地16777聯發2019-1-19201323000098686北大資源.頤和江南余杭區1.515.8住宅用地16578北大資源2018-1-219773300001022761

3.5

售價及速度分析—住宅價格 本案高層定價_維度3：周邊二手房掛牌價格推導：以良渚板塊近一年以來成交的二手房成交價格為參考，目前二手房成交均價在25200元/㎡

以上。序號板塊小區名稱開發商建筑年代裝修情況物業管理售價（元/㎡)1良渚七賢郡萬科2015精裝多層萬科物業250002白鷺郡北萬科2013精裝多層萬科物業270003陽光天際萬科2012排屋南都物業290004昆侖華府昆侖2015精裝高層昆侖物業200005石榴派鼎成2014精裝小高層錢塘物業2500062參考維度參考依據權重設置均價（元/㎡）市場比較法推導直接45%22354待售地塊項目未來入市價格推導間接25%30000周邊二手房掛牌價格參考直接30%25200市場參考價格：各維度比較價格*各項目比較權重相加之和項目市場參考價格：對象A*權重A

+

對象B*權重B

++

對象c*權重c

=25119預測高層毛坯靜態銷售價格為26000元/㎡本項目銷售價格取整數63

3.5

售價及速度分析—住宅價格 售價建議高層：28000元/㎡

精裝定價26000（毛坯價）+1000（精裝成本）+1000（精裝溢價）=28000元/㎡（精裝售價）64因此，根據本案有精裝要求，建議本案高層精裝成本

1000元/㎡3.5

售價及速度分析：最終定價3.5

售價及速度分析：速度與漲幅物業類型板塊項目名稱開盤時間近一年月均速度近一年月均去化套/月面積（平）高層良渚板塊萬科未來城二期2015年8月58套5490融信.瀾天2016年10月45套5193昆侖華府2015年9月56套9332和昌府2017年3月60套767665本項目銷售節奏安排（月均去化套數）20182019202020212022高層55453.5

售價及速度分析：速度與漲幅66萬科未來城二期融信.瀾天昆侖華府和昌府2015年12848——8522——2016年164741845010411——2017年22529185261727719189年均漲幅32%2%43%10%考慮典型項目產品類型的漲幅，本案漲幅建議如下：本項目漲幅安排20172018201920202021高層5%8%a 土地分析b 區域價值c 住宅市場d 商業市場總目錄 全市商業市場區域商業市場板塊商業市場競爭項目分析商業整體定位674.1整體市場：供求基本平衡，均價上漲，市場形勢轉好2017年杭州商業月均供應13萬方，2016年月均供應11.5萬方，同比上漲13%；2017年杭州商業月均成交9萬方，2016年月均成交7萬方，同比上漲32%；2017年供求比為1.5:12017年杭州商業成交均價22675元/㎡，2016年成交均價20378元/㎡，同比上漲12%。商業整體情況：供求基本平衡，均價上漲，市場初現向好態勢；杭州市商年度走14012010080604020016020018005000100001500020000250002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年供面6865121136178163141成交面374335393883110供求比1.811.53.514.681.961.221.28成交均價17361 17077 21808 18164 20424 20373 22452杭州市商月度走5101520253050001000015000200002500016. 17.0 020

2

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9

10供面

231.65.46.411.920.17.19.515.27.15.515.424.981.311.13.219.515.528.15.118.411.14.2成交面

3.91.75.78.29.86.76.29.57.37.812.410.36.24.411.513.413.412.910.49.613.28.4成交均價18516814189771674311784251861686411926242072839627008250242604727283262752329024263243512016922243211062435479684.1整體市場：庫存依然加大，整體去化量增加、去化周期減少庫存量：從2016年至今，去化量在加大，由于供應量加大，導致期末庫存高達296.2萬方，去化周期為28個月；去化周期：2016年月均去化7萬方，2017年月均去化約9萬方，同比上升了32%，因此去化周期減少到32個月，商業市場有所回暖。杭州商存量及去化周期走04,500,0004,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,00001009080706050403020102016

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2017年01

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年09

年10庫存量

3,1

月830,16

月732,16

月339,30

月837,96

月234,77

月633,13

月236,47

月535,35

月932,36

月23