房地產開發收并購可行性研究

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市****項目可行性研究報告匯報版**公司2018年*月**日項目類型：收并購項目宏觀環境：GDP、人口、產業板塊描述：板塊處于城市發展方向上，周邊規劃有重點小學、初中，未來定位為高端居住社區板塊，被當地人所認可市場容量：17年全市銷售面積40萬㎡，廣義去化周期10個月，狹義去化周期4個月項目周邊土地成交2015年12月長沙經開集團競得經網掛75號地塊，總建面113261㎡

，樓板價為1365元/㎡，溢價率20%項目周邊住宅市場寧基花園二期：以高層、小高層為主；當前均價小高層12300元/m2

，高層10800元/m25）交易對價項目概況4）政策環境調控政策：限購、限價、限貸、限簽等預售條件：形象進度標準等融資環境：前融、并購貸、開發貸的難易程度資金監管：預售資金監管、工程資金監管、保證金等區域政策最新動態（如有）：出讓面積（㎡）27630容積率2.8計容建筑面積（㎡）77364用地性質住宅用地商住比例暫無限高（m）80（黃海標高）建筑密度28%綠化率/集中綠化率30%【裝配率】暫無其他對決策有影響的出讓條件1200m2幼托用房，代建15066㎡市政綠化總價（萬元）單價（元/㎡）備注交易對價XXX2000轉讓方要求凈收X億元，我司承擔個人所得稅X萬元其中有票成本200001000其中無票成本200001000約當掛牌價XXX26008）合作背景（描述對方交易的動機、原因等）：XXXXX公司或個人因XXXXXX原因，欲轉讓該項目；我司通過XXXX途徑獲取此項目信息，與項目公司進行了溝通，初步確定了收購意向以及后續的跟進事宜。9）項目信息來源（描述我司獲取項目信息途徑，是否有居間等）：描述地塊原始取得時間、中間變更歷程、證照辦理情況（出讓合同、土地出讓金是否繳納、土地證辦理、工規證是否辦理等）、目前地塊情況（閑置？動工？凈地？等），講清楚即可項目背景（描述獲取、中間變更過程、目前地塊情況、取證情況等）：XXXX實業有限公司因XXXXX原因，獲取目標地塊；出讓時間為XXXXXXXX，交地時間為201X年X月XX日；地塊基本指標為；土地款支付情況為；目前因什么原因尚未開工等；項目公司股東背景：地塊所屬公司或母公司或實際控制人的背景（國企、私人企業）：背景及交易模式合作方式或交易架構圖合作方式簡述：本項目為資產/股權收購項目。以土地作價入股的方式收購目標地塊；土地作價入股的新項目公司尚未成立（此處圖文不符合，根據具體情況來表述）；作價入股稅費XXX萬元由XXXX承擔。交易模式可行性說明：重點說明此種交易模型在當地是否可行，可能存在什么難點和需要重要關注的點。目標公司（0.1億元）股東3*%股東1*%目標地塊股東2*%股東4*%新城收購100%股權100%背景及交易模式指標地塊名稱周邊競品Xxx地塊（8%對應成交）（企業名稱）+項目名稱（企業名稱）+項目名稱（企業名稱）+項目名稱基本指標土地面積55121㎡、容積率2.2、計容建面121266㎡，商業占比20%成交情況2018-7-23、總價15578萬元、樓板價2000元/㎡、溢價率12%住宅類銷售均價高層精裝8000、洋房精裝10000商業銷售均價1-2F20000車位售價10萬/個優劣勢11）市場環境產品線建議：圓夢面積配比建議產品形態面積段（平米）戶型套數比客戶情況高層88-105緊湊型3房2廳1衛/2衛50%相城區和園區剛需外溢周邊廠區普通職員、企業中層、個體私營業主投資客小高層（洋房）109-135標準型3房2廳2衛40%企業中層本地拆遷為子女購房經濟別墅120-150舒適型4房2廳2衛10%本地拆遷戶自住改善市場及定位一期地上可售建筑面積11.89萬方高層9棟952戶開工2018年7月25日示范區開放2018年10月1日首批次開盤2018年11月3日第二批次開盤2019年3月31日交付2020年8月30日首開棟號二期地上可售建筑面積7.55萬方高層5棟570戶開工2019年3月25日第三批次開盤2019年9月29日第四批次開盤2020年3月28日交付2021年4月30日首批次開盤首開棟號6、9、12、13棟地上可售建筑面積6.06萬方高層4棟480戶銷售均價9000元/平米首批供貨貨值5.45億占一期供貨比率51%12437581011691213項目示范區（售樓部+樣板房）方案及分期14）成本可售單方（含土地、精裝）：總建面單方成本（不含土地、精裝）：地上可售建面單方成本（不含土地、精裝）：15）財務測算指標：全口徑貨值10.8億元利潤率溢價率（%）總價（萬元）樓板價（元/㎡）非融資狀態融資狀態IRR（自有資金）房地比車位貨值占凈利潤的比例非住宅類業態貨值占比（不含車位）名義實際自有資金年化回報率回正周期自有資金年化回報率回正周期16）開發節點成交時間開工時間樣板區開放時間開盤時間項目資金平衡時間（融資）項目資金平衡時間（非融資）時間2018-5-102018-5-102018-8-102018-9-102018-11-102018-12-10距拿地的間隔時間（天）09012018021017）資金解決方案資金來源、時間節點、出資方、出資性質（股、債）、成本等財務指標次序預計時間交易流程付款金額付款前置條件累計支付金額合計備注118年6月19簽署意向協議，確保排他性1000雙方簽訂正式協議218年7月3完成項目用地劃轉事宜無318年8月3完成股權掛牌交易20000股權過戶418年12月14借款31660519年12月30預分紅30000合計XXX6利潤覆蓋后平價收購XX剩余10%股權5000股權過戶合計XXX交易流程及付款節奏此處僅做示意，根據具體項目調整，時間節點亦可以采取T、T+n的表達方式風險類型主要風險描述風險控制措施法務1、項目備案證規定的開工時間為18年8月，且項目在兩年臨時使用期限內已重新申報立項，可排除閑置風險2、12.1億元XXXX的擔保解除后再增資3億元園林景觀擔保，已于6月12日償還，需要關注他項權證注銷情況3、協議約定XX負責協調只還建6200㎡商業，并且超出6200㎡部分可以按照評估價從XX尾款中扣除財務1、抵押解除后我司再增資進入2、營銷1、與XX達成一致后再共管X億元，解除質押后，我司再支付該X億元2、風險及控制措施總結一、項目地塊：二、合作方：武漢實力雄厚的房企，在武漢有10余個項目，合作成功的話，未來將為武漢公司帶來更多項目、人脈、本土經驗等資源優勢；三、合作模式：股權收購，我司增資擴股進入目標公司，合作方式較為簡單。四、合作價格：約當招拍掛11500元/㎡。近2年武漢核心地段商住項目成交樓面價在1.4-1.9萬元/㎡，且多為勾地，設置了企業總部引入、自持等條件。本案價